万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)，抛出房价“拐点论”，劝说消费者“三四年后再买房”，继而在全国十几个城市降价快售之后，近日又说房价还要涨；在长沙，长沙万科针对各界关注的风靡全国的万科领衔降价风，于2月中旬放言，全国房地产发展水平不一样，明确表示不跟风降价，甚至强调，近期没有降价计划，而在十多天后的3月8日，长沙万科·西街庭院在推出一栋“精装美宅”时，被曝“实际推出价格比市场预期价低了近10个点，相比周边楼盘价格低500元左右”，这到底是怎么回事？

　　是真相还是误解？

　　是行业老大万科在动手“清理门户”、给消费者创造购房实惠的绝佳良机，还是万科从企业自身发展战略出发，以独特的销售策略和战术，全盘策动万科的新一轮快速扩张？

　　开发商

　　长沙万科并未降价

　　“长沙万科并未降价，更没有刺激或促成长沙楼市降价的想法。”3月25日，万科长沙公司——长沙宏程房地产开发有限公司相关负责人，对本报记者如是表示。

　　这是自3月8日，长沙万科·西街庭院临古曲路的一栋“精装美宅”开盘快售，被质疑为暗降房价以来，首度面对媒体作出的回应。

　　据了解，长沙万科当天推出的这栋56套精装房。在2小时内一举售罄，折后或实际成交均价在5500元／平方米上下。而年前万科宣称，该栋楼的预计售价在6000元／平方米左右。

　　此前，长沙市场有声音发出，在一线城市房价拐点论甚嚣尘上，二线城市观望氛围仍在、房价踯躅的情况下，万科可能进一步“加码”降价促销，鲢鱼效应可能将带动更多二三线城市的房地产开发商，对房价由暗转明地降价促销。万科长沙项目的下一步走向，或会刺激长沙这样的二三线房市进一步异变，甚至会促成楼市降价。

　　针对这个说法，长沙万科相关负责人表示：“万科西街庭院这次推出的一栋精装修房临街，属于社区相对偏弱的位置，与万科·西街庭院其他位置及环境更好的楼栋相比，定价本来就应当有所区别。而且此次推出的房源，根据角度位置的不同，最高售价也到了6300元左右／平方米。由于大家的信息渠道可能不一，传说得更多的，可能是这次的最低起价5000元左右／平方米的价格。从这几个角度看，3期3号栋价格并不低。西街庭院合院别墅的售价，也稳定在12000元每平方米的价格，并没有降价。”

　　他继而表示，“我们不赞成把这次精装推售看作是降价或暗降，而只是根据项目实际情况进行的一次推售。”

　　市场

　　长沙还有较大承受空间？

　　“年前万科宣称的预计售价6000元／平方米，是否为长沙万科在推盘前的意向摸底？同时，万科运用其较为领先的工业化精装技术，在一般开发商需要花费的780元／平方米精装修成本，万科380元／平方米或480元／平方米可能就搞定呢？”中房报湖南网络频道上，长沙有开发商如此推测。

　　“万科身为一家社会责任感极强的开发商，考虑更多的，是社会效益，即便市场出现了观望，在价格方面万科也会慎重决策。”长沙万科相总经理吴晓勇向记者强调。吴晓勇透露，其精装修成本约600元／平方米，因其集团采购的优势，比市场标准价格900元／平方米，要节省费用300元／平方米。

　　吴晓勇表示，目前长沙正面临城市快速发展的战略时期，一个前期增长健康、刚性需求较强的市场，不会出现价格大幅下降。另一方面，长沙区域产品的整体素质，还处于较低水平，品质高的项目非常受市场欢迎，也不需降价。就目前房价收入比来看，与沿海或一线城市比，长沙还有较大的承受空间。

　　面对长沙地产界对长沙万科·西街庭院降价的质疑，该项目的另一股东———长房集团一位内情人士同样予以否认。该知情人士指出，由于在万科接手南都之前，西街庭院项目前期投入就已较大，应该说，万科已对该项目盈利空间期望不高，至少到目前，该项目也并不怎么赚钱。

　　此前万科集团曾对外界表示，各子公司可根据不同城市实际情况，自行决策定价。而长沙万科也在2月中旬明确提出，无需进行调整。

　　“既然西街庭院项目很难实现更大盈利，也不排除万科率先主动出手，快速回笼资金去争取其他机会的可能。”更有市场声音如是表示。

　　长沙成为战略市场

　　“我们今年在建的项目将达到3个，3年内在建或在售项目达到8～10个，市场规模进入长沙前三强，成为长沙房地产市场的领跑者。”3月24日，在2007万科集团年报解读暨长沙万科发展战略新闻发布会上，长沙万科助理总经理李兴亚高调发声。

　　当时直面媒体的，还有长沙万科总经理吴晓勇、万科集团首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。

　　——当王石的“拐点论”还在影响市场时，一向低调的长沙万科高调解读万科年报，并首度发布其长沙战略———长沙已由机会市场升级为战略市场，发生了根本性的变化。谭华杰认为这种变化是基于长沙的潜力：长沙是区域性的中心城市，是未来发展潜力最好的内陆中心城市。

　　根据长沙万科的布局，今年进入销售的项目，除了万科·西街庭院（西街花园的三期）外，还将添两个新项目，一个是位于浏阳河畔的41万平方米的万科·金域蓝湾，以及位于韶山南路的精装修高层项目万科·金色家园。

　　而且，新项目中将实践全面家居解决方案，另外，将引进万科物管，目前长沙万科物管已经挂牌成立。

　　现场同样让人难忘的，还有3月21日发布的万科企业股份有限公司公布2007年年报。报告显示，2007年万科共销售住宅4．8万套，销售套数位居世界首位，已跻身全球最大的住宅企业行列。2007年公司实现营业收入355．3亿元，实现净利润48．4亿元，同比分别增长98．3％和110．8％，成为国内首家营业收入突破500亿元的住宅开发企业。2007年底万科开工的840万平方米，加今年新拿地项目，预计今年万科开工面积达到1000万平方米。